2015年
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楼市降价背后隐现政府加量推地之手

2014-03-18 08:40 黔西南在线 来源:人民网

  杭州楼市马年第一降—“德信·北海公园”降价3000元/平方米,一度引发楼市拐点是否来临争论。

  距杭州300公里外的温州,曾是国内最敏锐楼市炒家“温州炒房团”的大本营,刚经历房价数据的第30个月同比连续下跌。

  杭州“马年第一降”和温州“30月连降”都成为近日两会记者关注的焦点,杭州和温州两地市长在多个场合被问及房价。全国政协委员、住建部副部长齐骥也在两会上表示,杭州楼盘打折是事实,已要求杭州有关部门做了情况说明,今年将限制商品房高库存城市的住宅用地规模。

  主管部门的“限制”或缘于两地降价背后政府仍加量推地之反差。“温州楼市仍将处于价格下行通道,不过下跌幅度将放缓。”温州某知名房产研究人士向早报记者表示,温州楼市出现大幅度、连续降价的原因在于,2006年至2011年间房价快速上涨,当时土地供应少加剧了这一状况。但2011年后,土地供应量连续几年井喷,加之温州民营经济整体欠佳,房价出现持续下降。“杭州楼市的情况跟温州此前相似,商品房库存激增与加量推地同时并存。”

  温州房价“30月连跌”

  1998年至2001年,温州市区商品房销售均价从每平方米2000元升至近7000元,2006年至2011年,均价从8045元一路上涨至33289元历史高点。

  2011年8月是温州楼市由涨转跌的分水岭,部分嗅觉敏锐的温州人开始抛售房产。国家统计局对70个大中城市住宅销售价格的统计数据显示,2011年8月至今年1月份,温州是唯一一个住宅销售价格连续同比下跌的城市,目前已连跌30个月。国家统计局公布的今年1月份数据显示,有6个城市环比下跌,温州领跌全国,跌幅为1.5%,其他分别为杭州降0.1%、哈尔滨降0.1%,包头降0.1%,济宁降0.1%,韶关降0.2%。

  公开统计数据显示,2011年温州商品房均价达33289元/平方米历史高点,2013年降至22644元/平方米,降幅达32%。2014年1月,温州商品房均价为19374元/平方米。

  近日,早报记者在温州发现,瓯江边原先七八万元一平方米的豪宅,基本被腰斩,售价已降至3.5万-4.5万元/平方米。多个中介反映二手房较2011年时有较大幅度下降,普通住宅价格下降四成左右,一些豪宅甚至下跌近六成。

  “温州楼市还处于下行区间,下跌可能还要持续1年以上。我个人认为温州市区均价在1.5万元/平方米比较合理,这跟温州目前人均收入状况、城市地位等因素较为匹配。”温州某房产研究人士表示。

  “弃房”司法拍卖

  成交率不到5%

  温州房价在持续下跌后,后遗症开始逐步显现,其中最明显的是“弃房”的产生。

  2013年6月,有媒体报道,“初步估算,温州有15000套房屋出现断供的现象,不少人干脆选择了"弃房",银行被动沦为温州大房东”。此结论引起温州官方高度重视,温州银监分局随后回应称,到去年7月底对辖区内42家银行业金融机构的调查结果显示,“断供房”即“弃房”现象的确存在,但数量可控。银行按揭表明只有580例房产断供,处于不良贷款状态的房屋为2584套。其中“抵押+保证”贷款风险最为突出,有397例,纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。

  “弃房”的出现,让本来已高位运行的温州金融机构不良贷款率雪上加霜。据浙江省银监局统计,截至2013年末,浙江省金融机构不良率为1.84%,较当年年初上升0.25个百分点。温州依然是浙江乃至全国金融机构不良率最高的区域。截至去年底,温州不良率为4.41%,较去年年初上升0.66个百分点。温州不良率高企的另一个结果是,新增贷款大幅下降。即便地方政府倾力推送,温州银行系统在2013年的发放与当年年初预期仍大大缩水。

  房价的持续下跌,影响着温州的实体经济。温州市长陈金彪在今年两会期间接受媒体采访时称,温州中小企业大概有70%与房地产有关系,有些买楼,有些入股投资在房地产上。地产市场缩水后,影响了企业抵押物的市值,由此银行会缩小这些企业信贷规模。目前,温州投向房地产的资金比全国其他地方要高,大概有1000多亿元,温州年度银行信贷融资就7000多亿元,这对实体经济影响很大。

  温州的“弃房”现象或许还在恶化。据温州市中级人民法院透露,去年温州共司法拍卖房产918处,交易额46.96亿元,其中52%属金融债权抵押房产,涉及不良资产120余亿元。今年这一数据还将上扬,预计有2000余处房产须进入司法拍卖程序。从去年温州司法拍卖情况来看,拍卖房产平均标的额超300万元,导致许多有意向的竞买人望而却步,全年司法拍卖成功率不到5%。

  “司法拍卖房因具备不限购、免佣金、低起价等因素,在温州楼市上升期时一直是"淘房客"眼中的香饽饽。即便司法拍卖要求一次性付清全款,仍有很多人争抢,价格也抬得很高。但现在司法拍卖的房产不少是中高端房产,单价高,而目前购买人群以刚需为主,投资购房者少,因此司法拍卖付全款的要求让绝大部分刚需购买者望而却步。”温州某房产研究人士称。

  今年3月初,温州中院和市住建委,以及三家银行签署司法房产拍卖协作纪要,规定今后司法拍卖房产不仅可以办理银行贷款,且无需担保。温州中院副院长林跃表示,司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度,有效破解了司法拍卖一次性付款的难题,提高了拍卖成交率,也提升了温州金融机构不良债权司法处置的效率。

  温州房价的大幅度下跌,也影响了民间资本的走向。自2009年起,央行温州中心支行每季度都会对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中,“房地产投资”一直居首位,“民间借贷”长期位居次席。现在温州一直活跃度颇高的民间资本似乎变得有些安分。2011年末温州全市居民储蓄存款余额为3342.26亿元,到2013年底上升至4002.43亿元。

  逆向加推土地之惑

  “我认为温州房价的大幅下跌,跟政府近年加速推地有关。土地供应量激增,导致新增商品房供应量远远大于需求,库存房剧增。”温州某知名房产研究人士介绍,2010年之前,温州楼市对土地供应一直“饥渴”,政府每年推地不足600亩。2010年开始,土地供应量井喷,2010年土地出让首次突破1000亩,达到1060亩。而到2013年,土地供应量达3000余亩。2010年供应的土地集中以商品房形式供应到楼市至少应是2011年,这与温州房价下降的时间点相吻合。

  2013年温州市共推地3000多亩,卖地收入200多亿元。其中仅住宅用地就有28宗、1509亩,超过2012年总推地31宗、1000多亩的数据。2013年温州市区新建商品房200多万平方米,当年成交117.29万平方米、10288套。截至2013年12月底,温州市区新建商品住宅库存109.8万平方米、8299套,库存量已创新高。2012年该市商品房库存为83.67万平方米,2011年为45.06万平方米,楼市最疯狂的2010年仅9.74万平方米。

  显然2013年温州楼市持续下跌、存量房创新高的同时,政府仍在加大土地供应量。相对以往,温州土地市场发生的最大变化是,购地主角由本地房企变成外来房企。按企业购地总额计,新湖中宝(600208,股吧)股份有限公司(SH.600208)以36.9308亿元、成交547.75亩,成为2013年温州的购地王。其次是万科,成交28.2亿元、面积149.44亩。而温州本土房企老大中梁,成交金额22.4076亿元、面积194.77亩,居第三位。

  2014年春节后,房企在温州购地的热情仍在持续。2月18日,温州德信生态园置业有限公司以6.96亿元竞得瓯海区总建设用地22920.77平方米的土地,楼面价为10122元/平方米,该地块是温州市区春节后的第一拍。

  同一天,德信房产在杭州的举动无疑更受外界关注。德信房产对外明确其位于杭州城北的“北海公园”项目,剩余全部房源一口价15800元/平方米,这较以前的售价下降3000元/平方米。

  杭州马年楼市“第一降”犹如给杭州乃至全国楼市投下一枚重磅炸弹,楼市拐点论,甚至崩盘论纷出。就在争论会否有楼盘跟进降价时,在杭州同一板块的天鸿·香榭里率先“应战”—将销售均价从近17000元/平方米调整为13800元/平方米,其广告更是宣称“直降6000元/平方米”。

  去年底以来杭州楼市交易出现疲软,新开楼盘价格不断跌破板块“底线”,市区商品房库存不断刷新纪录,至今年1月底已超11万套,其中住宅库存76689套,远超北、上、广、深4个一线城市。但形成反差的是,今年前2个月杭州市区(含主城区、余杭区及萧山区)共成交57宗地块,总成交额431.76亿元,是去年同期的3倍。且2014年杭州市区供地总量和宅地面积均超去年计划,多于过去五年的年均实际供应量。2013年杭州市区土地出让金收入1326.9亿元,创历史新高。

  杭州“马年第一降”和温州“30月连跌”牵动了中国楼市的敏感神经,今年两会上,杭州市长张鸿铭和温州市长陈金彪这两位全国人大代表多次被媒体记者问及房价问题。

  杭州市长张鸿铭向媒体记者表示:目前为止杭州就这两个楼盘降价,还有一些楼盘出了少量特价房等,这引起市场猜测。有些人认为这是房地产崩盘先兆。他认为,杭州房地产没有出现崩盘趋势,既不存在大幅走低的可能性,大涨的可能性也不大。市场出现的少量价格变化,恰恰是市场竞争充分的体现。

  温州市长陈金彪则为温州楼市“正名”:曾有媒体报道说温州房地产“腰斩”。一些高端、个别楼盘确实出现了房价大幅下降,但普通户型下降幅度为31%,这样的下降是回归理性,是挤压泡沫。

  杭州和温州楼市的现状也引起了相关部委负责人的重视。全国政协委员、住建部副部长齐骥就在两会小组讨论中表示,对于商品房高库存城市,今年将限制它们的住宅用地规模,调整结构,消化库存。

  早报记者观察到,3月以来,杭州和温州未进行过任何土地拍卖会,也没有明确推出招拍地块。

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