2015年
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[深圳]高房价需求外溢井喷 莞惠楼市吸客

2013-11-15 19:01 黔西南在线 来源:网络整理

     导语:深圳人在周边区域置业热情高涨。记者近日走访惠州惠阳、大亚湾,东莞塘厦、凤岗等区域了解到,深圳客占比约七成,部分楼盘根据深圳客的置业特点和心理,直接投其所好。业内人士称,价格相对较低、深圳二套房首付提高以及厦深高铁即将开通等原因,导致了深圳置业需求外溢出现井喷。
  
  深圳客占比达到七成
  
  上周日,记者前往惠州惠阳踩盘,从淡水出口到惠阳中心区域的三四公里范围,发现路面上跑的私家车一半以上是粤B车。有销售代表称,近期有不少深圳车主自发前来参观样板房。11月9日,某开盘项目现场,2000余个客户中,深圳人占比约为八成。
  
  同属惠州的大亚湾今年表现更为抢眼。1~9月大亚湾商品房销售面积达194.9万平方米,增长173.5%;商品房销售额89亿元,增长132.8%,超出2011年、2012全年销售总数,为大亚湾近年最高值。其中,深圳人的贡献颇丰。
  
  深圳人跨城置业的步伐跑得比往年“勤快”。根据惠州世联地产提供的数据显示,无论是向东的惠州滨海,还是向北的东莞,深圳人购房比例均达到七成左右。
  
  部分楼盘“投其所好”
  
  记者踩盘时发现,惠阳不少楼盘都参照深圳楼市的细节来设计,如幸福里、香蜜湖、蔚蓝海岸等等,都与深圳人耳熟能详的片区、楼盘“链接”,以获得亲切感。如清泉城市广场的商业模式与深圳万象城相仿,70万平方米的城市综合体含15万平方米商业,项目的住宅部分干脆就叫“清泉幸福里”。建曙·高尔夫1号针对深圳80后面对深圳高房价而难以置业的现状,通过长期调查与研究,提出五大解决方案,并提出“为80后再造一个香蜜湖”,对于有香蜜湖情结,希望能以深圳香蜜湖十分之一的价格置业的深圳年轻人而言,确实是很有吸引力。
  
  多因素促深圳置业外溢
  
  记者了解到,深圳跨城置业的动机较前期已经发生了变化。
  
  根据世联地产统计的数据,对比2012和2013年1~9月份大亚湾购房客户置业目的来看,购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%,上升了12%,而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%,同比下降4%。总体来说,购房置业目的向自住方向转变较明显;另外一方面,购房者置业后入住的时间有所减短,2012年,购房者一般2~3年才考虑入住,2013年,购房者普遍考虑置业收房一年内即会入住。
  
  世联地产惠州代理事业部总经理周阿仁表示,贯穿深圳和惠阳、惠东的厦深高铁广东段有望在明年初通车,沿海交通设施、生活配套等条件改善升级,未来将吸引更多的深圳客来投资或居住。此外,深圳二套房首付提高到七成,部分改善型需求将到周边城市置业。这些利好,被业界认为是导致深圳外溢需求井喷的一大诱因。
  
  相关新闻:深高房价迫使需求“外溢”5000深圳人外地抢盘
  
  (来源:深圳新闻网)上周末,一楼盘开盘,约5000人到场购房,开发商提供的5000个汉堡包被吃光,当日参与购房人数规模为今年楼市之最。近两周,周边楼盘纷纷来深圳抢客,深圳持续走高的房价致使众多购房需求“外溢”。
  
  开盘规模为今年楼市之最
  
  开盘现场人气指标点人头,已是业界惯例,但是以“汉堡包指数”衡量火爆程度,还是件新鲜事。
  
  8月24日,华润小径湾(资料图库团购点评)在深圳湾体育中心开盘。清晨6点,记者赶赴开盘现场,发现已经有两三百人在门口排队等候,此时距离开盘时间尚有3个小时。到9点开盘,现场已经聚集了约5000人,这是今年以来参与人数最多、规模最大的开盘现场。据现场工作人员介绍,因为到场客户很多人来不及吃早餐,他们提供的5000个某洋快餐品牌的汉堡包被吃光。
  
  业内人士认为,现在开盘时间跨度长,开发商大多提供快餐给购房者,以后可以把“汉堡包指数”作为开盘现场的人气指数了。
  
  记者了解到,华润小径湾本次共推出1~3栋、7~9栋共1656套住宅,价格区间为8000元至1.8万元/平方米,均价为1.3万元/平方米,低于之前市场预期的1.4万元至1.5万元/平方米。
  
  由于开盘采用摇号方式决定购房先后顺序,不少购房者认购了十多个筹码,以此增加购买几率。两个小时后,首批推出的房源即告售罄,而现场尚有2000余位尚未购房的客户,开发商决定现场加推第10栋房源;两小时后,开发商不得不再度加推第4栋房源。
  
  至当日下午5点,华润小径湾成交套数逾2000套,当日推出房源约2200套,去化率为九成。
  
  周边楼盘来深抢客
  
  近两周,深圳周边楼盘加快了来深圳抢客的步伐。
  
  8月24日,毗邻坪山的龙光城(资料图库团购点评)再推300套41~111平方米房源,吸引约2000名深圳客户。8月17日,惠州惠东莱蒙水榭湾(资料图库团购点评)开盘推出700套房源,被1200余名深圳客抢购一空。
  
  据记者不完全统计,一年以来,就有近10个此类惠东滨海度假物业在深圳推售,可以说是继大亚湾楼盘之后,又一波外地楼盘在深圳的推盘潮。这其中就包括碧桂园十里银滩(资料图库团购点评)、合正东部湾、莱蒙水榭湾、华润小径湾、万科双月湾、金融街巽寮湾等。
  
  据统计,惠东滨海物业的开发总量将超过5000万平方米,2012年深圳市成交的新房面积仅367万平方米左右,而惠东海岸线的滨海物业按此计算则相当于深圳新房年成交面积的十多倍。
  
  “如此大量的开发量,惠东滨海物业必须向周边市场扩张,深圳是第一站,”综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁说,“5000万平方米的滨海物业折合下来大概相当于80万~100万套滨海度假房。惠东滨海度假物业所依靠的市场是整个珠三角东岸,包括香港、深圳、广州等城市在内。珠三角东岸的实际居住人口在4000万左右,去除1000万的流动人口后,按照3口一家计算,这相当于1000万户的家庭。假定每10户家庭有一户在海滨购置一套度假物业的话,那么惠东的这些度假物业和市场需求才能实现大体均衡。”
  
  高房价让需求“外溢”
  
  周边楼盘动辄开盘几千套的推盘量,为何当日就能销售一空?
  
  不管是靠近深圳的大亚湾区楼盘,还是临近汕尾的惠东海边楼盘,对外宣传品上几乎都打着“位于深圳东”的旗号,甚至东莞塘厦的楼盘都打出“福田北十分钟”的宣传口号。每到周末,深圳新闻网,多则成百上千辆大巴车浩浩荡荡由深圳开往巽寮湾等惠州滨海区域。开发商也尽全力发挥自身旅游度假型项目的优势,试图凭借“吃好玩好”留住客户,将上门的“游客”变成落地的“业主”。
  
  除去度假资源优势外,价格成为又一销售“利器”。中原地产统计数据显示,今年上半年,惠东新房成交均价6749元/平方米,区域内一线海景房价则普遍在8000元/平方米上下。在深圳,7月份一手住宅价格为22592元/平方米,大梅沙的海景房单价高达每平方米四五万元,因此,低于1万元的度假公寓、海景别墅产品对深圳人有很大吸引力。
  
  对比国内其他地区的滨海楼盘,惠州的价格优势也较为明显,比如三亚房价在2003年涨到4000元,2004年再度翻倍至8000元。目前三亚新房均价多在2万元左右,一线海景房则在3万元/平方米上下。
  
  “深圳房价持续走高,迫使购买需求‘外溢’。而周边楼盘迫于供应压力,也不敢叫高价,如莱蒙水榭湾首批单位打七折、华润小径湾开盘均价低于市场一两千元。”宋丁如是说。

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